پدیده‌ای جدید به‌نام احتکار بساز بفروش‌ها

به گزارش تراز ، طی بخشنامه اخیر سازمان امور مالیاتی کشور، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان در حیطه قوانین مربوط به مالیات بر درآمد بوده و در شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت مالیات علی الحساب ۱۰درصدی از اشخاص حقیقی اخذ خواهد شد.

البته مالیات یاد شده شامل ساختمان‌هایی می‌شود که بیش از ۳ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. براساس اعلام سازمان امور مالیاتی، اخذ مالیات از ساختمان‌های احداث شده در شهرهای زیر یکصدهزار نفر جمعیت منتفی است. 

ارزش روز زمین در زمان فروش ساختمان احداث شده از ارزش روز فروش ساختمان کسر و مابقی آن در درآمد مشمول مالیات لحاظ می‌شود. این تصمیم شامل ساختمان‌هایی خواهد شد که از اول سال ۱۳۹۵ پروانه ساختمانی اخذ کرده‌اند و شامل ساختمان‌هایی که تا پایان سال ۱۳۹۴ پروانه ساختمان اخذ شده و حتی اتمام ساختمان نیز بعد از سال ۹۴ باشد، نمی‌شود و ساختمان‌هایی که پروانه ساخت آن‌ها قبل از سال ۱۳۹۴ باشد، صرفا مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود. 

ضمنا در مورد نقل و انتقال ساختمان‌های نیمه‌تمام، مبلغ فروش هر مرحله به‌عنوان بهای تمام‌شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می‌گردد. در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

بخش مسکن در ایران چه در دوره رکود و چه در دوره رونق با توجه به نیاز همیشگی‌اش به تولید فزاینده همیشه دچار مشکلاتی بوده است. بیش از ۳۰ سال است که برای توسعه صنعت ساختمان، افزایش تولید به‌عنوان اصلی‌ترین نسخه درمان مشکلات بخش مسکن مطرح می‌شود و در تمام دنیا زمانی که افزایش تولید را دنبال می‌کنند، به رویه‌هایی روی می‌آورند که تولید تسهیل شود اما در ایران، خلاف این قاعده جهانی عمل می‌شود. 

در سایر کشورهای دنیا زمانی که افزایش تولید ضروری و بازار راکد است، تمام بخش‌ها ازجمله مسکن در معاملات و ساخت از مالیات معاف می‌شوند اما در ایران با وجود رکود چندین ساله صنعت ساختمان، بر اساس بخشنامه جدید سازمان امور مالیاتی در نقل‌وانتقال مسکن برای اشخاص حقیقی ۱۰ درصد مالیات علی‌الحساب در نظر گرفته می‌شود!  

اساسا در دوره رکود، دولت‌ها مالیات را می‌بخشند. معافیت‌ها یا تسهیلات مالیاتی ایجاد می‌کنند و با انواع و اقسام ابزارها تلاش می‌‌نمایند تا بخش تولید با آسیب کمتری این دوره را سپری کند اما در ایران عکسالعمل متفاوتی از سوی دولت وجود دارد. بخش مسکن در ایران، بیشتر خصوصی است تا دولتی؛ (البته در مقابل، اقتصاد کشور، بیشتر دولتی (یا خصولتی) است تا خصوصی) این بخش علاوه بر خصوصی بودن، محدود هم هست.

یعنی امکان معاملات خارج از ایران و جذب منابع از خارج را ندارد و صرفا بایستی در بازار داخلی کار کند. این باعث شده همیشه نگاه این بخش به قسمتی از اقتصاد باشد که در اختیار دولت است. دولت هم با مشکلات اقتصادی متعددی که از دوره دولت‌های نهم و دهم ایجاد شده و دامنه آن به این دولت هم رسیده، دست‌وپنجه نرم می‌کند. همین باعث شد درآمدهای دولت کاسته شود و دولت تلاش کند از طریق مالیات‌ها این کاستی را جبران کند. به همین دلیل در دوره چهارساله اخیر نیز رفتار سختگیرانه مالیاتی از سوی دولت ادامه داشته است. 

ملحوظ داشتن مالیات ۱۰ درصدی در معاملات مسکن برای اشخاص حقیقی زمانی که مسکن به حالت تعادل رسیده و عرضه و تقاضا تنظیم شده، مسئله چندان حائز اهمیتی نیست. در حالت تعادل این مالیات بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود اما زمانی که بازار راکد است، فروشنده ناگزیر این میزان مالیات را بر قیمت ملک می‌افزاید و در نتیجه مسکن گران می‌شود. 

هم اکنون در بازار مسکن یکسِری سرمایه‌گذاری انجام شده که منجر به ساخت واحدهای گرانقیمت و واحدهای تجاری فاقد بهره‌بردار شده است. حال در این وضعیت مازاد این سرمایه‌گذاری‌ها باید در طول زمان در بازار جذب شود اما چون این سرمایه‌گذاری جذب و منابع سازنده‌ها آزاد نشده است، ساخت‌وساز جدید هم صورت نمی‌گیرد. علی‌ایحال با توجه به ۱۶۰ هزار فقره وام که بانک مسکن در سال جاری می‌پردازد، از یک سو و شرایط جدید اعلامی از سویی دیگر، صرفا ممکن است رونق در واحدهای ارزان قیمت و یا واحدهای دارای قیمت متوسط رخ دهد.

اهتمام متولی سیستم مالیاتی برای افزایش درآمدهای کشور پسندیده است اما راهکارهای کسب درآمد بایستی با شرایط اقتصادی سازگار باشد. در شش ماهه سال گذشته، مجموع سرمایه گذاری‌های بخـش خصوصـی در سـاختمان‌هـای جدید که در شهرها ساخته شده‌اند، ۳۲ هزار و ۶۱۶ هزار میلیارد تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال ۱۳۹۴ کاهش ۵/۱۶ درصدی را نشان می‌دهد.

همچنین در شش ماهه نخست سال گذشته ۴۵ هزار و ۱۵۱ دستگاه از کل ساختمان‌هایی که فرآیند ساخت آنها آغاز گردیده، مسکونی بوده‌اند که باز ۶/۱۱ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد. 

اوضاع ساخت و ساز در شهرهای بزرگ و به ویژه پایتخت نامناسب‌تر بوده است. به طوری که در شش ماهه سال گذشته در تهران ۵۰۶۰ دستگاه ساختمان مسکونی شروع به ساخت کرده که نسبت به دوره قبلی بیش از ۲۰ درصد کاهش داشته است. 

در نیمه نخست سال گذشته بیش از ۵۸ هزار دستگاه ساختمان در شهرها از سوی بخش خصوصی با هزینه ۲۶ هزار و ۵۶۰ میلیارد تومانی تکمیل شده که نسبت به دوره مشابه در سال ۱۳۹۴ کاهش بیش از ۲۵ درصدی نشان می‌دهد. 

با توجه به این که این آمار و ارقام و مشاهده نبض بازار در سال جاری تاکید دارد که مسکن علیرغم تمامی تمهیدات دولت همچون افزایش سبد اعطای تسهیلات نتوانسته است به طور کامل از شرایط رکود خارج شود، در این شرایط اعمال مالیات های جدید بر ساخت و ساز مسکن منطقی به نظر نمی‌رسد. 

با نگاهی به گزارش خرید بلیط هواپیما به نقل از چندی پیش انجمن علمی اقتصاد شهری ایران در خصوص مازاد ۶/۳ میلیونی عرضه مسکن می‌توان دریافت آنچه به عنوان مشکل اصلی در حوزه مسکن وجود دارد فاصله بسیار زیاد سطح دستمزدها و پس انداز خانوارها با قیمت زمین و مسکن است. 

در سال گذشته بالغ بر ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی در خانه‌های استیجاری زندگی کرده‌اند که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشد چهار درصدی دارد. در سال ۱۳۹۴ نیز مسکن بیش از ۴۲ درصد از هزینه‌های خانوارهای شهری در ترکیب هزینه‌های غیرخوراکی سالانه را به خود اختصاص داده است. 

آمار ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحدی خانه‌های خالی از سکنه در سال گذشته نیز نشان می‌دهد راهکار حل مساله مسکن بهبود سایر شاخص های درآمدی کشور و به تبع آن افزایش سرانه درآمدی خانوارها و سپس افزایش چتر حمایتی دولت با تسهیلات کم بهره و بلندمدت است. 

با تصویب هیات دولت در جلسه ۱۷ خرداد ۹۶ هیات وزیران فرمول جدید دریافت «مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» از سازنده‌ها به تصویب رسید. این فرمول در پی تصویب ضوابط جدید ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم در جریان اصلاح قوانین مالیاتی سال ۹۴، به‌عنوان «مبنای جدید دریافت مالیات از سازندگان مسکن» در هیات دولت تدوین شده و اجرای آن ۱۷ خرداد از سوی هیات وزیران ابلاغ شد. 

قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ و در جریان اجرای طرح تحول مالیاتی به‌روز‌رسانی و اصلاح شد که در جریان این اصلاح و به‌روزرسانی ماده ۷۷ این قانون نیز مورد بازنگری قرار گرفت؛ ۱۷ خرداد هیات دولت با ابلاغ نحوه اجرای ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز را اعلام کرد. بر مبنای این مصوبه، فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت‌ و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز شامل ساختمان‌هایی خواهد شد که از ابتدای سال ۱۳۹۵ پروانه ساختمانی برای آنها صادر شده است و به این ترتیب این فرمول شامل ساختمان‌هایی که تا پایان سال ۹۴ پروانه ساخت دریافت کردند، نخواهد شد.

همچنین ساختمان‌های ساخته شده در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت از پرداخت این مالیات معاف هستند ضمن آنکه در مورد ساختمان‌های ساخته شده در املاک موقوفه نیز ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد. 

این مالیات با تمام مالیات‌هایی که تاکنون در حوزه نقل و انتقال املاک اخذ می‌شد، متفاوت است به این معنا که در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به جای آنکه مانند سایر فرمول‌های موجود در حوزه نقل و انتقال ملک، «ارزش معاملاتی» یا «قیمت منطقه‌ای» واحدهای مسکونی، مبنای محاسبه میزان مالیات قرار گیرد، «میزان سود حاصل از ساخت مسکن» برای سازنده‌ها ملاک تعیین مالیات در زمان «اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» قرار خواهد گرفت. 

بر ‌اساس این مصوبه همچنین سازنده‌ها به سه گروه «سازنده حقیقی» (اعم از بسازوبفروش‌ها و افراد عادی)، «سازنده حقوقی» (شرکت‌های ساختمانی) و «تعاونی‌های مسکن» تقسیم می‌شوند. برای سازندگان حقیقی مبلغ مالیات معادل «۱۵ تا ۲۵ درصد سود حاصل از ساخت و ساز» به‌عنوان میزان مالیات دریافتی تعیین می‌شود. این مالیات برای اشخاص حقوقی و شرکت‌های ساختمانی«۲۵ درصد» و برای تعاونی‌های مسکن معادل «۷۵/ ۱۸» درصد از سود حاصل محاسبه می‌شود. 

به عبارت دیگر فعالان ساختمانی در قالب این مصوبه باید تا «یک‌چهارم» از سود حاصل از پروژه‌های ساختمانی خود را در جریان اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز بابت مالیات به دولت پرداخت کنند. این مالیات تا قبل از این مصوبه بر اساس «۱۰ درصد ارزش معاملاتی» یا قیمت منطقه‌ای مسکن محاسبه می‌شد.

ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای املاک مسکونی «حدود یک درصد ارزش روز آپارتمان‌ها» است که از نظر کارشناسان مالیاتی فرمول قدیم عملا به لحاظ نظام اخذ مالیات از تولیدکنندگان کارآمدی لازم را نداشت. در واقع دست‌اندرکاران ساخت و ساز به تناسب سایر فعالیت‌های تولیدی عملا مالیات موثر بابت فعالیت و درآمد حاصل از این حرفه پرداخت نمی‌کردند. 

انتقادات و دفاعیات از فرمول جدید 

فرمول جدید در میان انبوه‌سازان و فعالان ساختمانی با واکنش روبه‌رو شد و در عین حال کارشناسان مالیاتی در پاسخ به این واکنش‌ها دفاعیاتی مبنی بر تصویب آیین‌نامه جدید نحوه دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن بر مبنای عدالت مالیاتی مطرح می‌کنند. ظاهرا این فرمول قرار است به گونه‌ای اعمال شود که سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان‌کار، عملا از پرداخت مالیات معاف شوند؛ به این معنا که شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت‌وفروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط بر آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

به عبارت دیگر سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. این درحالی است که سازندگان حقوقی یا شرکت‌های ساختمانی پس از صدور پایان کار در هر زمانی که ساختمان نوساز خود را به فروش برسانند باید معادل یک‌چهارم از سود خود را به‌عنوان مالیات بر ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند. 

شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران در بازار عرضه مسکن در واکنش به این بخش از فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت‌وساز عنوان می‌کنند: معافیت بساز و بفروش‌ها از مالیات در سال چهارم پس از صدور پایان کار می‌تواند منجر به تشویق بساز و بفروش‌ها به احتکار واحدهای ساخته شده شود.

به این معنی که این نوع معافیت انگیزه کافی برای این گروه از سازندگان برای خودداری از فروش واحدهای آماده عرضه به بازار مسکن، حداقل تا سه سال اول بعد از پایان کار محسوب می‌شود؛ ضمن این که به اعتقاد آنها این موضوع از سوی دیگر به زیان «حرفه‌ای‌سازی» در بازار مسکن تمام می‌شود؛ چراکه به جای معافیت شرکت‌های ساختمانی که به‌صورت حرفه‌ای اقدام به ساخت‌ و ساز می‌کنند و ترجیح می‌دهند در کوتاه‌ترین زمان ممکن برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی واحدهای آماده شده را به بازار عرضه کنند، معافیت سه ساله برای بساز و بفروش‌ها و افراد عادی و غیرحرفه‌ای در نظر گرفته شده است. 

این در حالی است که شرکت‌های ساختمانی و حرفه‌ای سازهای مسکن از همان سال اول فروش ساختمان مشمول پرداخت مالیات به دولت با فرمول جدید هستند. 

انتقاد دومی که فعالان ساختمانی به فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت مسکن و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز وارد می‌کنند به «اثر منفی مالیات جدید بر رونق ساخت و ساز» برمی‌گردد؛ به اعتقاد آنها این مالیات نه‌تنها در مسیر ورود بازار مسکن به‌خصوص بازار ساخت و ساز به فاز رونق مانع ایجاد می‌کند بلکه می‌تواند موجب دامن زدن دوباره به شرایط رکودی حاکم بر این بازار شود.

فعالان بازار ساخت مسکن می‌گویند دریافت یکچهارم از سود ساخت و ساز از سوی دولت از سازندگان تحت ‌عنوان مالیات می‌تواند انگیزه ورود به بازار عرضه را در میان سازندگان به‌شدت کاهش دهد. در مقابل این واکنش سازنده‌ها به فرمول جدید مالیات بر ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، کارشناسان مالیاتی معتقدند تاکنون فعالان ساختمانی برای تولید مسکن مالیاتی به مراتب کمتر از سایر تولیدکنندگان در سایر بخش‌های اقتصادی پرداخت می‌کردند و این در حالی است که با به‌روز شدن قانون دریافت مالیات از سازندگان مسکن از هم‌اکنون «عدالت مالیاتی» در میان صاحبان مشاغل گوناگون و تولیدکنندگان مختلف برقرار خواهد شد. 

نکته دومی که کارشناسان مالیاتی در پاسخ به بخش دیگری از آنچه اشکال فرمول جدید عنوان می‌شود و بر آن تاکید می‌کنند آن است که معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن تا سال چهارم برای حمایت از «سازندگان مصرفی مسکن» وضع شده است. به این معنی که گروهی از سازندگان هستند که برای سکونت خود در یک ساختمان اقدام به ساخت و ساز می‌کنند و در نتیجه سازنده‌ای که تا ۳ سال بعد از ساخت ساختمان در آن ساختمان ساکن شده باشد و در سال چهارم قصد فروش آپارتمان خود را داشته باشد، از نظر سازمان مالیاتی «سازنده مصرفی» تلقی شده و چون مصرف‌کننده محسوب می‌شود از پرداخت مالیات معاف است. 

در مقابل سازنده مصرفی، سرمایه‌گذاران ساختمانی چون بلافاصله بعد از ساخت اقدام به فروش ساختمان می‌کنند (یعنی حداکثر در همان سه سال اول پس از پایان کار) باید به‌عنوان یک «تولیدکننده ساختمانی» مالیات مصوب را پرداخت کنند. این نظر کارشناسان مالیاتی در شرایطی مطرح است که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند این شکل فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن می‌تواند منجر به «احتکار ساختمان‌های نوساز» در سه سال اول پس از صدور پایان کار شود؛ به این‌صورت که سازندگان برای فرار از پرداخت مالیات آپارتمان‌های نوساز را در سال چهارم و بعد از آن برای بازار فروش عرضه می‌کنند. درحال‌حاضر قریب به نیم میلیون واحد مسکونی در شهر تهران به‌صورت خالی از سکنه نگهداری می‌شوند که بخشی از آنها نوساز هستند و به‌طور نسبی حدود یک تا دو سال از زمان تکمیل آنها گذشته است.  

یک امتیاز به سازنده‌ها 

در این فرمول جدید، دولت با هدف کمک به سازنده‌ها یک امتیاز مالی برای آنها قائل شده است. در قالب این امتیاز ارزش زمین پروژه‌های ساختمانی در زمان فروش، به قیمت روز زمان فروش ساختمان محاسبه می‌شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می‌شود. به این معنی که سود حاصل از فروش مسکن در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش، شامل درآمد سازنده بدون احتساب ارزش روز زمین در زمان فروش است. 

پیش‌تر در جریان تصویب ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم پیشنهاد شده بود ارزش زمین به‌عنوان بخشی از قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی، بر اساس قیمت زمان ساخت یا قیمت زمان خرید زمین محاسبه شود اما با این امتیاز مالی، فرمول جدید محاسبه سود سازنده برای دریافت مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز به نفع سازندگان تعدیل شد. 

برداشت آزاد از اظهارات رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور؛ 

قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹۴ تصویب نهایی شد.

سابق بر این: 

در نقل و انتقال، طبق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم عمل می‌شد.   

اکنون: 

طبق آئیننامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، سرمایه گذاران بخش ساختمان حین اولین نقل و انتقال مشمول مالیات علی الحساب به میزان ۱۰% خواهند بود و سپس: 

– در خصوص اشخاص حقیقی، طبق ماده ۱۳۱ اگر تا سه سال پس از پایان ساخت، اقدام به فروش گردد: 

اگر میزان سود آنها تا سقف پنجاه میلیون تومان باشد، ۱۵%، اگر میزان سود آنها بین پنجاه میلیون و صد میلیون تومان باشد، برای قسمت مازاد بر پنجاه میلیون، ۲۰% و اگر میزان سود آنها فراتر از صد میلیون تومان باشد برای قسمت مازاد بر صد میلیون تومان، ۲۵% مشمول مالیات خواهند بود. 

– در خصوص اشخاص حقوقی، طبق ماده ۱۰۵: 

مشمول مالیات ۲۵% خواهند بود. 

من حیثالمجموع میتوان گفت مالیات مقطوع به مالیات شناور مبدل گردیده است. 

شایان ذکر است در سیستم قبلی، شهرهایی با جمعیت کمتر از یکصدهزار نفر هم مشمول پرداخت مالیات بودهاند. 

برداشت آزاد از اظهارات دبیر کانون انبوهسازان کشور؛ 

آغاز مشمولیت سیستم مالیاتی جدید از ۱/۱/۹۵ عملا عطف به ما سبق تلقی میگردد و علاوه بر آن، برای صنعتی که چهار سال پیاپی در رکود به سر برده است، به هیچ وجه منطقی به نظر نمیرسد. 

((رئیس کل سازمان امور مالیاتی در پاسخ به این دغدغه دبیر کانون انبوهسازان کشور اظهار داشت: این تاریخ توسط قانون به عنوان مبنای آغاز، تعیین گردیده است.)) 
پینوشت:  

پیشنهاد می‌شود نمایندگان محترم مردم شریف ایران در مجلس، به این نکته نیز تامل نمایند که آیا ریاست یک پزشک بر کمیسیون عمران مجلس، انتخابی جالب و کارآمد بوده است؟ اگر چنین بوده بهتر نیست این تجربه موفق! را در کمیسیون بهداشت مجلس نیز با انتخاب یک ((مهندس)) به ریاست آن بیازمایند؟ 

تبصره ماده ۱۲ آئیننامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم به ماده ۱۵۴ محذوف ارجاع داشته است! 

در کدامیک از کشورهای توسعه یافته، هم ۹% مالیات بر ارزش افزوده پرداخت می‌شود، هم عوارض شهرداری پرداخت میشود و هم چنین مالیاتی که در سیستم جدید تصویب گردیده است، پرداخت می‌شود؟ فارغ از این که تنظیم دفاتر و اسناد و صورت‌های مالی متعدد، هزینه‌های ساخت را افزایش خواهد داد، طبق نظرات اقتصاددانان متعدد، هرگونه افزایش مالیات، نهایتا در عمل منجر به تحمیل هزینه مضاعف به مصرف کننده نهایی (خریدار ساختمان و مسکن) خواهد بود و این وضعیت با تشدید کسری بودجه مردم در عمل منجر به تداوم بحران مسکن و شاید تعمیق رکود چندین ساله حاکم بر صنعت ساختمان در کشور خواهد بود.